Klienci często pytają mnie, które mieszkanie „na pewno się wynajmie”. Odpowiedź zawsze jest ta sama – to nie metraż ani standard wykończenia decydują w pierwszej kolejności, tylko lokalizacja. Możesz kupić piękne mieszkanie z dobrym layoutem, a i tak będzie stało puste, jeśli trafisz w dzielnicę bez popytu na najem. I odwrotnie – prosty lokal w dobrym miejscu wynajmie się sam, czasem jeszcze przed odbiorem kluczy.
Czego szukają najemcy, a nie kupujący
To jest pierwsza rzecz, którą trzeba sobie uświadomić. Osoba kupująca mieszkanie dla siebie patrzy na metraż, układ, czasem na sąsiadów. Najemca patrzy na czas dojazdu do pracy, bliskość przystanku i to, czy w okolicy jest co robić wieczorem. Dla inwestora oznacza to jedno – kupujesz nie mieszkanie, tylko dostęp do komunikacji i infrastruktury.
Z mojej praktyki wynika, że najlepiej wynajmują się lokale w promieniu 10-15 minut pieszo od stacji metra lub przystanku kolei podmiejskiej. Dalej też się da, ale wtedy liczy się już regularność i częstotliwość linii autobusowych, nie sama odległość w kilometrach.
Dzielnice rozwijające się kontra już „zastane”
Centrum zawsze się wynajmie, ale ceny zakupu są tam na tyle wysokie, że stopa zwrotu często wypada słabo. Zdecydowanie ciekawiej wygląda to w dzielnicach, które są w trakcie rozwoju – tam, gdzie infrastruktura dopiero dojrzewa, a ceny mieszkań są wciąż niższe niż będą za 3-5 lat.
Przykład? Ursus i Gołąbki. To rejon, który przez lata był traktowany po macoszemu, a teraz ma coraz lepsze połączenie z centrum, rozwijającą się ofertę usługową i stosunkowo przystępne ceny wejścia. Inwestycja Kajetany Park przy ul. Warszawskiej 58A (ceny od 679 000 zł) to dobry przykład lokalizacji, która ma potencjał wzrostu zarówno dla kogoś, kto kupuje dla siebie, jak i dla kogoś, kto myśli o wynajmie długoterminowym – rodzinom szukającym spokojniejszej okolicy z dobrym dojazdem.
Lokalizacje premium – inny target najemcy
Są też lokalizacje, które z góry kwalifikują mieszkanie do innego segmentu najmu. Al. Jerozolimskie to adres, który mówi sam za siebie – blisko centrum, dobra komunikacja, duże zainteresowanie ze strony najemców korporacyjnych i osób pracujących w biurowcach w tej części miasta. Inwestycja Livero przy Al. Jerozolimskich 200 celuje właśnie w ten segment – najemcę, który jest gotów zapłacić więcej za czas, jaki oszczędza na dojazdach.
Tu stopa zwrotu liczona w procentach może wyjść niżej niż na obrzeżach, ale za to masz mniejsze ryzyko pustostanów i wyższą jakość najemcy – mniej rotacji, mniej problemów z płatnościami.
Na co jeszcze zwrócić uwagę, oceniając lokalizację
- Plany inwestycyjne miasta – nowe linie metra, tramwaju, przebudowy węzłów komunikacyjnych. To, co dziś jest „na uboczu”, za kilka lat może być świetnie skomunikowane.
- Obecność uczelni i biurowców w promieniu kilku kilometrów – to stały strumień najemców, często gotowych płacić regularnie przez cały rok akademicki lub okres zatrudnienia.
- Struktura demograficzna okolicy – inaczej wynajmuje się mieszkanie w dzielnicy z przewagą młodych singli, inaczej tam, gdzie dominują rodziny.
- Dostępność sklepów, przedszkoli, przychodni – to nie jest dodatek, tylko realny argument, który najemca bierze pod uwagę przy wyborze między dwoma podobnymi ofertami.
Czy taniej zawsze znaczy lepiej?
Nie. Niska cena zakupu w słabej lokalizacji to pułapka, w którą wpada wielu początkujących inwestorów. Liczy się nie cena za metr, tylko relacja ceny zakupu do realnego czynszu, jaki możesz uzyskać. Czasem lepiej dopłacić 10% więcej za mieszkanie w lokalizacji, która gwarantuje stabilny popyt, niż oszczędzać i później miesiącami szukać najemcy albo akceptować niższą stawkę, żeby ktoś w ogóle się wprowadził.
Zanim podpiszesz umowę rezerwacyjną, przejdź się po okolicy o różnych porach dnia. Sprawdź, jak długo faktycznie jedzie się stamtąd do centrum w godzinach szczytu, nie tylko według mapy. To godzina twojego czasu, która później przełoży się na realną atrakcyjność mieszkania dla kogoś, kto będzie w nim mieszkał zamiast ciebie.