Klienci często pytają mnie, czy kredyt na mieszkanie od dewelopera to to samo co kredyt na mieszkanie z drugiej ręki. Odpowiadam zawsze tak samo: podobne, ale nie identyczne. Bank patrzy na inwestycję w budowie inaczej niż na gotowe lokum, a to oznacza inne dokumenty, inny harmonogram i czasem zupełnie inne ryzyka. Jeśli planujesz kupić mieszkanie na kredyt bezpośrednio od dewelopera, lepiej wiedzieć to wcześniej niż na etapie podpisywania umowy rezerwacyjnej.
Bank kredytuje nie tylko ciebie, ale i inwestycję
Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego bank ocenia głównie twoją zdolność kredytową i stan prawny nieruchomości. Przy inwestycji w budowie dochodzi trzeci element – sam deweloper i konkretna inwestycja. Banki mają swoje listy inwestycji, które już zweryfikowały, i tam proces idzie szybciej. Jeśli kupujesz w projekcie nieznanym jeszcze żadnemu bankowi, musisz się liczyć z dodatkową analizą prospektu informacyjnego, umowy deweloperskiej, pozwolenia na budowę i stanu rachunku powierniczego.
Z mojej praktyki wynika, że klienci zbyt rzadko sprawdzają to przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej. A warto zapytać dewelopera wprost, z którymi bankami współpracuje i czy inwestycja ma już pozytywne opinie kredytowe. To oszczędza tygodnie oczekiwania.
Wkład własny i etapowe wypłaty kredytu
Przy mieszkaniu w budowie bank nie wypłaca całej kwoty kredytu jednorazowo. Transze idą zgodnie z harmonogramem płatności w umowie deweloperskiej – często powiązanym z postępem prac budowlanych. To oznacza, że musisz mieć zgromadzony wkład własny gotowy na start, a kolejne transze bank przekazuje po potwierdzeniu etapów budowy, czasem na podstawie inspekcji rzeczoznawcy.
Standardowy wkład własny to 10-20 procent wartości nieruchomości, w zależności od banku i programu. Jeśli planujesz kupić mieszkanie w inwestycji, która jest jeszcze w fazie wykopów, zapytaj bank o harmonogram transz – nie każdy akceptuje wszystkie etapy płatności zapisane w umowie z deweloperem.
Zdolność kredytowa a długi termin realizacji
Inwestycja w budowie potrafi trwać 18-24 miesiące. W tym czasie twoja sytuacja finansowa może się zmienić, a bank i tak bazuje na decyzji kredytowej wydanej na starcie procesu. Problem pojawia się, gdy zmieniasz pracę, bierzesz inny kredyt albo twoje dochody się zmniejszają – wtedy bank może zażądać aktualizacji dokumentów przed wypłatą kolejnej transzy.
Rada, którą powtarzam od lat: nie zaciągaj dodatkowych zobowiązań finansowych w trakcie realizacji inwestycji, nawet jeśli wydaje się to drobnostką. Rata leasingu na samochód czy nowa karta kredytowa potrafią obniżyć zdolność na tyle, że bank wstrzyma wypłatę kolejnego etapu.
Na co zwrócić uwagę wybierając konkretną inwestycję
Lokalizacja i metraż to oczywiście podstawa, ale przy zakupie na kredyt liczy się też to, czy inwestycja ma uregulowany stan prawny gruntu i czy rachunek powierniczy jest otwarty czy zamknięty. Rachunek zamknięty daje ci większe bezpieczeństwo – pieniądze trafiają do dewelopera dopiero po przeniesieniu własności, co banki zwykle premiują lepszymi warunkami.
Przykładowo w inwestycji Kajetany Park przy ul. Warszawskiej 58A w Warszawie, w rejonie Ursusa i Gołąbek, proces kredytowy prowadzony jest w oparciu o jasno określony harmonogram etapów budowy, co ułatwia współpracę z bankiem na każdym kroku. Podobnie wygląda to w inwestycji Livero przy Al. Jerozolimskich 200 w Warszawie – tam również dokumentacja jest przygotowana tak, żeby skrócić czas oczekiwania na decyzję kredytową.
Czego nie warto odkładać na później
Zanim podpiszesz umowę rezerwacyjną, zapytaj dewelopera o pełną dokumentację – prospekt informacyjny, wypis z księgi wieczystej gruntu, pozwolenie na budowę. To dokumenty, które i tak trafią do banku, więc lepiej je mieć w ręku wcześniej. Oszczędzisz sobie nerwów, kiedy bank poprosi o uzupełnienia tydzień przed planowaną wypłatą transzy.
Mieszkanie na kredyt od dewelopera to proces, który da się przeprowadzić sprawnie, pod warunkiem że znasz zasady gry wcześniej, a nie dopiero w trakcie. Im lepiej przygotowany jesteś na starcie, tym mniej niespodzianek czeka cię w trakcie realizacji inwestycji.